策略盈 绿城揽入低密地块 广州“好房子”迭代进行时

广州土地市场迎来两位“过江龙”的激烈竞逐。

10月21日，广州市番禺区黄沙岛地块成功出让。这宗地块经过16轮竞价，绿城、龙湖轮番出价，最终被绿城华南摘得，总价约4.97亿元，成交楼面价约2.59万元/平方米，溢价率约17.8%。

这是一宗低密度地块。根据出让公告，这宗地块出让面积1.74万平方米，容积率1.1，建筑面积1.92万平方米，起拍价4.2亿元，楼面起价2.2万元/平方米。毫无疑问，这是一宗适合打造改善型产品的地块，加之总价不高，绿城、龙湖这两家以产品力见长的房企参与也并不令外界意外。

据21世纪经济报道记者了解，绿城、龙湖两家房企为摘下这宗地块做了十足的准备，在前策阶段也已经基本确定面积段、产品类型以及楼栋布局等。最终，绿城出价更高摘得了这宗地块。

今年以来，广州土地市场出现明显转变，近郊、远郊区域频繁通过低密度地块吸引房企的投资。除了黄沙岛这宗地块外，花都、增城也均有低密度地块上架。在建设“好房子”的基调推动之下，广州住宅市场产品也将迎来迭代。

被追捧的地块

黄沙岛地块自挂牌之初，就受到了市场的高度关注。其中主要的原因是，黄沙岛地块所在区位是番禺传统的别墅区，是临江低密度地块，周边又有置换需求，对房企而言具备打造好产品的空间。

根据出让公告，黄沙岛地块容积率不高于1.1，建筑高度不高于24米，建筑密度不高于32%。在配建方面，也仅配建建筑面积1900平方米的公共服务及市政交通设施，包括200平方米的社区居委会、1025平方米的社区少年宫等。

克而瑞分析称，黄沙岛地块在“南向江景+低容积率+新规产品+静中有闹”四大优点加持下，未来有望吸引高净值人群买入。其中地块周边三公里内近一年供应3宗涉宅用地，成交2宗，成交总价8.1亿元，溢价率7.95%。

最终，黄沙岛地块也不负众望，取得了预期的成交结果。绿城华南以总价约4.97亿元摘得这宗地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，溢价率约17.8%。

克而瑞分析称，黄沙岛地块刷新了自2023年以来番禺区涉宅用地成交溢价率的“天花板”，此前溢价率最高的是华润置地竞得的长隆万博地块，溢价率为15%。与此同时，黄沙岛地块的成交楼面价跃升至2023年至今番禺区第二高，仅次于长隆万博地块。

据21世纪经济报道记者从熟悉地块的人士处获得的消息，考虑到舒适度以及产品定位，绿城摘得这宗地块后将打造叠墅为主的产品，叠墅面积段也将大于市面常见的产品，预计套均总价超过1000万元。

尽管这宗地块先天条件不错，但对于房企而言拿下仍然需要一定的实力。一位全国性房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，“黄沙岛地块的机会在于广州比较缺低密度的产品，所以对绿城来说是有机会做好的。但是地块本身也不能太大，因为番禺主要是地缘客，这个项目最终在50多套左右会相对好卖一些。”

“好房子”迭代

近年来，广州非核心区域纷纷加快低密度地块的供应，积极推进“好房子”建设。

今年6月，增城区荔湖街新城大道东侧107亩住宅用地成功出让，由广州市增城区城苑投资发展有限公司以6.25亿元竞得。这宗地块面积7.16万平方米（约107亩），容积率1.02，计容建筑面积7.3万平方米，建筑密度35%，绿地率30%。

同期，花都区也成功出让一宗低密度地块，由宝信地产子公司广州市智悦房地产开发有限公司以底价约2.7亿元拿下，宝信地产为花都区属国企智都集团旗下企业。这宗地块为低密度纯住宅用地，可建设用地面积1.57万平方米，容积率1.8，计算容积率建筑面积2.83万平方米，成交楼面地价约9500元/平方米。

增城、花都和番禺纷纷供应低密度地块，也是顺应市场的需求。上述郊区区域，别墅成交相对活跃。

以番禺为例，克而瑞数据监测显示，今年前9个月，番禺区均价突破10万元/平方米的一手别墅成交占比15%，较去年同时期提升12%。不仅一手别墅活跃，番禺二手别墅更呈现出走旺的态势。克而瑞数据监测显示，今年前9个月番禺区二手别墅成交278套，位列全市11区第一。

一位华南房企的总部人士对21世纪经济报道记者分析称，从规划和需求来看，近郊、远郊区域的低密度住宅更贴合市场需求。“这些区域的人口密度并没有那么大，并不需要建设大面积的高容积率住宅。而且从成熟市场的经验来看，大多数人口的聚集区都是在郊区，产品也以别墅、低密度洋房为主，舒适度会更高。”

为了应对市场的变化，广州郊区也全力做好工作。广州规划和自然资源局增城区分局就表示，要差异化营造与广州老城区不同风貌的高品质住宅区，打造高品质、低密度、定制化住宅产品。

广州规划和自然资源局增城区分局认为，应该主动适应市场调控，寻找差异化竞争优势，结合增城区定位、荔湖周边片区规划以及地块开发情况，以需定供策划供应稀缺低密优质居住用地，围绕荔湖和增江碧道打造高品质、低密度住宅，提升整体片区开发品质，探索土地出让新路径。

此外，在招商方面，广州规划和自然资源局增城区分局也提到，将结合地块基础情况，提前研究出具规划条件附图，谋划地块规划设计方案、建筑强排方案，形成地块效果图，大力开展招商推介，推动打造低密度高品质住宅标杆产品。

在各区的努力之下，广州“好房子”建设也迈上新的台阶，好产品也迎来迭代之时。

上述华南房企总部人士表示，“华南之前的产品受制于容积率等因素，多数在规划、密度和舒适度上都做了退让，例如对视严重，动辄40层以上以及通风性不好等。低密度地块出来能够给予房企很大的空间，可以做梯户比很优秀而且空间尺度感强的产品，对购房者来说也是利好的消息。”

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